رابطه بین صاحب خانه و مستاجر بر پایه قرارداد اجاره تنظیم می‌شود. این قرارداد تعهدات و حقوق طرفین را مشخص می‌کند و هرگونه اقدامی خارج از این چارچوب قانونی، پیامدهای جدی را به همراه دارد؛ در این زمینه مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران شما را با قوانین مرتبط با موجر و مستاجر آشنا می‌کند؛ به طور کلی هر گونه اقدام خودسرانه از طرف صاحب خانه برای تخلیه ملک جرم تلقی می‌شود. شما می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه به وکلای مجرب در وب‌سایت‌های حقوقی وکیل چی (vakilchi.com)، وکیل تو و … مراجعه کنید.
شرایط قانونی بیرون کردن مستاجر توسط صاحب خانه؛ نکات حقوقی تخلیه ملک
موجر یا صاحب خانه تنها در شرایط خاصی و با رعایت مراحل قانونی می‌تواند مستاحر را ملزم به تخلیه ملک کند که برخی از آن ها شامل موارد زیر است:
- وجود قرارداد اجاره: برای تخلیه قانونی ملک باید بین موجر و مستاجر قرارداد کتبی یا شفاهی معتبر منعقد شده باشد؛ در صورت کتبی و رسمی بودن قرارداد و گرفتن کد رهگیری فرآیند قانونی تخلیه ملک سریع‌تر انجام می‌شود.
- پایان مدت قرارداد اجاره: پس از پایان مدت اجاره، صاحب خانه می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر، یادآوری پایان مدت اجاره و اخطار به او، درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. اگر او ملک را تخلیه نکند، موجر از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف محل ملک، می‌تواند درخواست حکم تخلیه را بگیرد.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر به مدت 3 ماه متوالی یا متناوب اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، صاحب خانه می‌تواند با ارائه دلایل و مدارکی نظیر: رسید اجاره‌های پرداخت شده، تنظیم اظهارنامه و… درخواست تخلیه بدهد.
- استفاده غیر مجاز از ملک: برخی از مستاجرین بر خلاف توافقات در مبایعه‌نامه‌ای که تنظیم می‌شود، از ملک مسکونی استفاده تجاری، صنعتی و… کرده و یا آن را به دیگری اجاره می‌دهند، در این موارد نیز صاحب خانه می تواند، برای تخلیه ملک اقدامات لازم را انجام دهد.
- نیاز شخصی موجر به ملک: اگر موجر برای سکونت خود یا فرزندانش به ملک نیاز داشته باشد، باید با ارائه مدارک و مستندات لازم برای اثبات این موضوع، درخواست تخلیه ملک را در مراجع قضایی مطرح کند و در صورت تأیید این مراجع، تخلیه ملک امکان پذیر می‌شود.
- عدم تمدید قرارداد: مواقعی که موجر قرارداد را تمدید نمی‌کند، اما مستاجر همچنان ملک را در اختیار دارد، صاحب خانه برای تخلیه فوری ملک می‌تواند اقدامات قضایی انجام دهد و در صورت که اجاره نامه دستی نوشته شده باشد، امضای دو شاهد معتبر برای انجام این اقدامات ضروری است.
اختیارات موجر برای درخواست تخلیه ملک از مستاجر به شرح زی
| پایان مدت قرارداد: | پس از اتمام قرارداد و عدم توافق بر تمدید، موجر می‌تواند درخواست تخلیه بدهد. |
| انتقال به غیر: | واگذاری ملک به فرد دیگر بدون اجازه کتبی موجر، حتی به بستگان. |
| تخلف از مفاد قرارداد: | نقض شروطی مثل: نگهداری حیوانات ممنوع یا ایجاد مزاحمت برای دیگران. |
| وارد کردن خسارت عمدی یا جدی به ملک: | ایجاد آسیب‌های جدی به ساختمان یا تأسیسات یا نگهداری غیر اصولی. |
| نداشتن قرارداد رسمی یا اعتبار قانونی: | در صورت اتمام قرارداد اجاره یا فقدان قرارداد مکتوب معتبر برای ادامه سکونت. |
مستاجر در چه مواردی می‌تواند از تخلیه ملک جلوگیری کند؟
اگر مستاجر به دلایلی اجاره بها را پرداخت نکند؛ در موارد خاصی می‌تواند از تخلیه ملک خودداری کند؛ به طور مثال اگر او معتقد باشد که اجاره بها افزایش یافته یا صاحب خانه مبلغی غیر متعارف برای اجاره درخواست کرده است، می‌تواند ملک را تخلیه نکند و پرونده را برای بررسی در دادگاه پیگیری کند؛ همچنین اگر اجاره را به طور متناوب یا با تأخیر اما در مدت معقولی پس از مهلت قانونی که موجر تعیین کرده، پرداخت کرده باشد، ممکن است، دادگاه اجازه تخلیه ملک را به موجر ندهد.
مستاجر در صورت بیماری یا مشکلات مالی موقتی می‌تواند از دادگاه درخواست تمدید مهلت پرداخت اجاره را داشته باشد و اگر قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی، هنوز به پایان نرسیده باشد و او اجاره‌ها را به موقع پرداخت کرده باشد، صاحب خانه نمی‌تواند حکم تخلیه ملک را از دادگاه بگیرد؛ علاوه بر این در صورتی که صاحب خانه بدون حکم قضایی و از طریق اعمال فشار یا زور مستاجر را مجبور به تخلیه کند، او می‌تواند از طریق دادگاه از این اقدام جلوگیری نماید.
اگر صاحب خانه به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نکند نظیر: عدم تعمیرات اساسی یا رفع مشکلاتی در ملک که باعث نارضایتی مستاجر شده است، او می‌تواند از تخلیه ملک خودداری کند. لازم به ذکر است، عدم تعدی یا تفریط در ملک از مواردی است که به مستاجر کمک می‌کند که ملک را تخلیه نکند؛ به این معنا که اگر او به ملک آسیب و خسارتی وارد نکرده باشد، موجر نمی تواند از دلیل «خسارت به ملک» برای درخواست تخلیه ملک استفاده کند.
آشنایی با مراحل حقوقی دفاع از مستاجر در برابر تخلیه غیر قانونی
تخلیه ملک توسط مستاجر باید طی مراحل قانونی از طریق حکم دادگاه، اجرای ثبت یا اجرای احکام صورت گیرد؛ در صورتی که موجر بخواهد تخلیه ملک را بدون تشریفات قانونی انجام دهد. او می‌تواند از طریق مراجع قضایی از خود دفاع کند و مراحل حقوقی زیر را در برابر تخلیه غیر قانونی ملک انجام دهد:
- ثبت شکایت در دادسرا یا کلانتری: مستاجر می‌تواند، شکایت کیفری تحت عنوان «مزاحمت یا ممانعت از حق» یا «تصرف عدوانی» را تنظیم کند و سپس به دادسرا یا کلانتری مراجعه کند، در این صورت مامور کلانتری می‌تواند از ادامه تخلیه غیر قانونی ملک توسط صاحب خانه جلوگیری نماید.
- درخواست دستور موقت از دادگاه: دستور موقت تصمیم فوری است که دادگاه بدون رسیدگی کامل به اصل دعوا صادر می‌کند تا از ایجاد خسارت جدی و غیرقابل جبران به مستاجر جلوگیری کند، اما باید با تنظیم دادخواست دستور موقت توسط مستاجر، ارائه کپی قرارداد اجاره، رسید پرداخت اجاره بها و گزارش شهادت شهود در صورت انجام اعمال غیرقانونی توسط موجر، در دفتر خدمات الکترونیک قضایی انجام شود و در صورت موافقت قاضی کشیک یا شعبه حقوقی، تخلیه ملک متوقف می‌شود و مستاجر می‌تواند مجدداً به ملک ورود کند.
- ارائه دادخواست حقوقی برای مطالبه خسارت: مواردی که مستاجر در اثر تخلیه غیر قانونی ملک متحمل خسارت‌های مالی شده یا فشار و استرس ناشی از این عمل موجر به او صدمات جانی یا روحی شدید وارد کرده باشد، می‌تواند از طریق دادگاه موجر را ملزم به پرداخت خسارت کند.
- مشاوره حقوقی با وکیل: لازم است، مستاجر قبل از هرگونه اقدام قانونی با وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت کند تا مراحل روند حقوقی اعتراض به تخلیه ملک را به درستی طی کند و از حقوق قانونی خود دفاع نماید؛ زیرا هرگونه اقدام خودسرانه موجر تخلف محسوب می‌شود و قابل پیگرد قانونی است.
اشتباهات رایج مالک در فرآیند تخلیه موجر؛ معرفی راهکارهای حقوقی
یکی از چالش‌های بزرگ در روابط بین موجر و مستاجر، اشتباهاتی است که موجر برای تخلیه ملک انجام می‌دهد که در مواردی منجر به دعاوی قضایی می‌شود. تخلیه خودسرانه و بدون حکم دادگاه یکی از این اشتباهات است. اگر صاحب خانه بدون اخذ حکم قضایی اقدام به اعمالی نظیر: تعویض قفل، قطع آب و برق یا ممانعت از ورود مستاجر به ملک کند، این اقدامات طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی جرم محسوب می‌شود و مستاجر می‌تواند از طریق شکایت کیفری تحت عنوان تصرف عدوانی یا ممانعت از حق، آن را پیگیری کند.
راهکار قانونی برای موجر، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی به مستاجر و درخواست تخلیه ملک است؛ از طرفی اعمال فشار یا تهدید مستاجر با تماس‌های مکرر و آزار روانی او برای تخلیه زود هنگام قبل از موعد اجاره نامه یکی دیگر از این اشتباهات است که از نظر قانونی به عنوان جرم مزاحمت یا تهدید قابل پیگیری است؛ همچنین درخواست شفاهی تخلیه ملک توسط صاحب خانه باعث می‌شود که مستاجر ادعا کند از موضوع تخلیه ملک بی خبر بوده است.
عدم رعایت مفاد قرارداد اجاره و درخواست تخلیه قبل از پایان یافتن مدت اجاره، بدون درج شروط فسخ در آن از اشتباهاتی است که موجب رد دعوا مالک در دادگاه می‌شود؛ علاوه بر این اقدام به تخلیه ملک توسط او بدون مشاوره با وکیل ملکی خبره یا کارشناس حقوقی منجر به اشتباهات قانونی و خسارات مالی جبران ناپذیری برای مالک خواهد شد؛ زیرا وکیل با بررسی قرارداد اجاره نامه و شرایط موجود می‌تواند از طریق قانونی سریع‌ترین و بهترین راه را برای تخلیه ملک ارائه دهد.
نقش تنظیم دقیق اجاره نامه در پیشگیری از اشتباهات رایج در فرآیند تخلیه موجر
تنظیم اجاره نامه اصولی در پیشگیری از اشتباهات رایج و ایجاد مشکلات حقوقی در تخلیه ملک جلوگیری می‌کند، برخی از فواید تنظیم اجاره نامه معتبر شامل موارد زیر است:
- اجرای سریع‌تر تخلیه: طبق ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر، اگر اجاره نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، موجر می‌تواند بدون ورود به دادگاه از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، دستور تخلیه ملک یا وصول اجاره بهاهای معوقه را امکان پذیر کند.
- اعتبار قانونی بیشتر: اجاره نامه رسمی به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی، اعتبار قانونی بالایی دارد و در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر، اثبات حقوق آن‌ها آسان‌تر خواهد بود.
- رعایت نکات کلیدی در تنظیم اجاره نامه‌های دقیق و قانونی: تعیین دقیق مدت زمان اجاره، تاریخ شروع و پایان آن مانع بروز اختلافات در آینده می‌شود؛ از طرفی اجاره نامه معتبر در 2 نسخه تنظیم می‌شود و به امضای دو شاهد عاقل و بالغ می‌رسد، این امر باعث افزایش اعتبار قرارداد خواهد شد.
- تعیین وجه التزام و مشخص کردن شرایط فسخ اجاره: وجه التزام برای تأخیر در تخلیه ملک یا پرداخت اجاره بها به عنوان ضمانت اجرای تعهدات طرفین در قراردادهای دقیق تعیین می‌شود؛ همچنین مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره یا استفاده غیرمجاز از ملک، موجب رعایت حقوق صاحب خانه و اجرای تعهدات طرفین نسبت به هم خواهد شد.
نقش وکیل در دفاع از حقوق موجر؛ نکاتی که مستاجران باید بدانند!
دفاع از حقوق مستاجر در دعاوی تخلیه ملک به حل سریع‌تر پرونده کمک می‌کند و پیچیدگی‌های قانونی آن را کاهش می‌دهد. وکیل مجرب ابتدا قرارداد اجاره و سایر مدارک نظیر: توافق‌نامه‌ها، اخطاریه‌ها و رسیدهای پرداخت اجاره را به دقت بررسی می‌کند تا وضعیت قانونی مستاجر را مشخص کند؛ از طرفی حقوق او و نقاط ضعف دعوی موجر را شناسایی می‌نماید؛ به طور مثال اگر مالک نتوانست تعمیرات ضروری ملک را انجام دهد، از این موضوع برای دفاع از موکلش در برابر تخلیه استفاده می‌کند.
وکیل برای دفاع از موکل به قوانین مرتبط با روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356 تا 1376 استناد می‌کند و اگر صاحب خانه به دلیل عدم پرداخت اجاره یا نیاز شخصی، تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد، مشخص می‌نماید، آیا او برای مستاجر اظهارنامه فرستاده و مهلت قانونی تعیین کرده است؟ وکیل ملکی خبره با استفاده از قوانینی نظیر: مستثنیات از تخلیه یا تمدید اجاره در صورت مناسب بودن شرایط به دفاع از مستاجر می‌پردازد و مانع تخلیه فوری ملک شود؛ همچنین اقدامات لازم برای بازپرداخت ودیعه به او را انجام می‌دهد.
وکیل ملکی خبره می‌تواند در برخی موارد از طریق مذاکره با صاحب خانه به توافق برسد و از تخلیه فوری ملک جلوگیری کرده یا رضایت او را برای تمدید قرارداد اجاره جلب نماید؛ همچنین با تنظیم لوایح دفاعیه، ارائه مدارک و ارائه استدلال‌های حقوقی در جلسات دادگاه با توجه به قوانین و رویه‌های قضایی از حقوق مستاجر دفاع کند و همواره با مشاوره‌های تخصصی و آگاه کردن او از حقوق و تکالیفش از اقدامات نادرستی که موقعیت او را تضعیف می‌کند، جلوگیری می‌نماید.
آیا صاحب خانه می‌تواند بدون حکم قضایی مستاجر را بیرون کند؟
صاحب خانه بدون حکم رسمی از مراجع قضایی، حق تخلیه ملک را ندارد و نمی‌تواند مستاجر را بیرون کند و اعمالی نظیر: تهدید مستاجر، تعویض قفل در و… براساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی جرم تلقی می‌شود و پیگرد قانونی دارد و مستاجر در صورت وقوع چنین اقدامی می‌تواند، شکایت کیفری علیه صاحب خانه را مطرح کند و او را مجبور به تحمل حبس یا پرداخت جزای نقدی کند؛ بنابراین راهکار مناسب برای موجر در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد به استفاده غیرمجاز از ملک ادامه دهد یا اجاره بها را پرداخت نکند، اقدام قانونی است.
موجر از طریق مراجع قانونی اقدامات قضایی را انجام می‌دهد تا با دلایل محکمه پسند موفق به بیرون کردن مستاجر و تخلیه ملک شود. او باید درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف ارائه دهد؛ همچنین در صورت وجود قرارداد رسمی، صاحب خانه می‌تواند، به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست اجراییه تخلیه ملک را ارائه دهد، لازم به ذکر است که در صورت صدور حکم تخلیه، مستاجر موظف است در مهلت تعیین شده ملک را تخلیه کند.
روند قانونی تخلیه مستاجر شامل: ارسال اخطار رسمی توسط موجر از طریق دفاتر خدمات قضایی، ارسال اظهارنامه رسمی و درخواست تخلیه ملک است و اگر مستاجر ملک را پس از دریافت اظهارنامه تخلیه نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی درخواست صدور حکم تخلیه را بدهد، پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر باید ظرف مدت مشخص که معمولاً 3 تا 7 روز پس از دریافت حکم است، ملک را تخلیه کند؛ در غیر این صورت اجرای حکم از طریق مراجع قانونی انجام می‌شود.
حرف آخر
تخلیه ملک توسط صاحب خانه باید از طریق مراجع قانونی نظیر: شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی انجام گیرد و هر گونه اجبار برای تخلیه ملک از طرف موجر جرم تلقی شده و مجازات کیفری دارد؛ در این زمینه می‌توانید با مراجعه به وکلای ملکی مجرب در وب‌سایت‌های حقوقی نظیر: وکیل چی (vakilchi.com)، وکیل تو و… با مراحل تخلیه ملک آشنا شوید. شما در صورت دریافت اظهارنامه برای تخلیه ملک چه اقداماتی انجام می‌دهید؟ لطفاً پاسخ خود را در بخش کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.